O Sistema Financeiro Imobiliário – SFI foi criado pela lei nº 9.514, de 20 de novembro de 1997, que regula a participação de instituições financeiras ou não nas operações de financiamento de imóveis. Trata-se de uma modalidade que visa suprir as carências do SFH – Sistema Financeiro da Habitação, considerado “excessivamente regulamentado”, tornando o crédito imobiliário mais flexível ao seguir as condições de mercado, sem subsídio, incentivo ou interferência governamental. Está voltado para a classe média. Imóveis “populares” continuariam sendo feitos por meio do SFH.
No SFI a garantia utilizada é a alienação fiduciária e não a hipoteca, como acontece no SFH. Isso significa que o agente financeiro pode retomar o imóvel mais rapidamente em caso de inadimplência e após 90 dias de atraso, pois a propriedade do imóvel continua pertencendo ao agente fiduciário até a quitação da dívida.
A diferença entre os modelos é a fonte de recursos para o seu financiamento. Diferentemente do SFH, que tem como funding principal a poupança, o SFI ao estabelecer uma garantia que dá mais segurança aos credores, permite maior acesso de investidores dos mercados financeiro e de valores mobiliários.
O SFI necessita de liquidez de um mercado secundário forte para se desenvolver. Para tanto é importante que a taxa de juros seja baixa e também o custo tributário aceitável nas suas operações.
Como a principal fonte de recursos deixa de ser a poupança, os recursos para o financiamento são captados entre investidores institucionais, como fundos e bancos de investimento, e seu processo segue alguns passos:
- Bancos, financeiras e incorporadoras (ou construtoras, conforme o caso), financiam o imóvel aos compradores, que deverão quitar a dívida a longo prazo. A soma de todas as prestações que os credores têm a receber dos mutuários chamam-se de recebíveis imobiliários (contratos ou cédulas).
- Instituições especializadas, as companhias securitizadoras, compram dos credores esses recebíveis com um deságio e os oferecem aos investidores. Processo conhecido como securitização.
- O dinheiro que os credores recebem dos investidores é utilizado para ampliar os negócios de construção e de financiamentos imobiliários, gerando um ciclo de crescimento produtivo.
Financiamento Direto
O financiamento direto com a construtora e/ou incorporadora, pode ser uma opção para compra de imóvel considerável para quem está com dificuldade de conseguir um empréstimo junto a um banco. Bem menos burocrático e flexível, ambos possuem um grande interesse em efetuar a negociação do imóvel, facilitando assim, alguns pontos para o cliente. No SFI não existe limite de valor financiável e pode ser utilizado o FGTS para abater principal e parcelas.
Os recursos para o financiamento vêm da possibilidade de antecipação dos créditos imobiliários gerados no processo, e o prazo, as taxas e os planos de pagamento são definidos em conjunto pelo agente do financiamento e os investidores.
Os títulos vendidos aos investidores e usados para captação, podem ser Cédula de Crédito Imobiliário – CCI, Certificados de Recebíveis Imobiliários – CRI, Letras Hipotecárias – LH ou Debêntures. O importante é que a variação dos recebíveis imobiliários seja idêntica ao dos títulos comprados pelos investidores.
Neste modelo, incrementa-se o mercado de construções, pois as empresas originadoras dos créditos vendem suas carteiras de recebíveis e captam novos recursos para mais financiamentos e novos projetos.
Fluxo do financiamento imobiliário direto:
As vantagens do modelo de financiamento direto são:
- A alienação fiduciária como garantia, aumenta a segurança do processo.
- A possibilidade da ampliação do financiamento imobiliário e a redução dos juros.
- As partes envolvidas terão maior flexibilidade para negociar valores, taxas de juros e prazos de pagamento.
- O indexador utilizado para a correção das prestações não será necessariamente a TR, podendo ser outro mais interessante ao mercado de valores mobiliários (ex.: CDI, IGP-M e/ou IPCA).
- Favorecer a classe média com o aumento do número de lançamentos imobiliários.
CRI
Os Certificados de Recebíveis Imobiliários – CRI são títulos de crédito nominativos, escriturais e transferíveis, lastreados em créditos imobiliários. Estão previstos na Lei 9514/97, que disciplina o Sistema de Financiamento Imobiliário.
Conforme a Lei, o CRI é de emissão exclusiva de companhias securitizadoras de recebíveis imobiliários, definidas como instituições não financeiras, constituídas sob a forma de sociedade por ações, que tem por finalidade a aquisição e securitização desses créditos e a sua emissão e colocação no mercado financeiro, podendo emitir outros títulos de crédito, realizar negócios e prestar serviços compatíveis com a sua atividade.
O Conselho Monetário Nacional – CMN, pela resolução CMN nº 2517/98, expressamente considerou os CRI como valores mobiliários, para fins de observância da Lei 6385 e, portanto, sujeição à regulamentação e fiscalização da Comissão de Valores Mobiliários – CVM. Nesse sentido, a instrução CVM 414/2004 estabeleceu regras para o registro de companhia aberta das sociedades securitizadoras de créditos imobiliários, assim como para as ofertas públicas desse valor mobiliário.
Os CRI são padronizados e com possibilidade de registro e oferta na B³, sendo negociáveis nas mesas de operação dos bancos e corretoras. Poderão ser CRI com garantia quando forem suportados pelo patrimônio da empresa, ou CRI com regime fiduciário, quando além da garantia anterior, tiverem a garantia dos pagamentos futuros dos mutuários.
As sociedades securitizadoras eliminam as possibilidades de dupla cessão de um recebível, bem como os riscos decorrentes da insolvência da instituição cedente. Permite ainda um acompanhamento da performance dos créditos, oferecendo parâmetros para o gerenciamento da carteira.
Os CRI são emitidos com as mesmas condições de remuneração e prazos dos CDB e das debêntures.
A Resolução nº 2.686 de 26/01/2000 do Bacen estabeleceu as condições de cessão de crédito para as instituições detentoras originais dos créditos e instituiu a coobrigação entre eles.
Emissões com Lastro Pulverizado são CRI cujo pagamento está atrelado à arrecadação gerada por uma carteira de créditos de responsabilidade de múltiplos devedores. Para estruturar essas operações, sociedades securitizadoras adquirem carteiras de crédito imobiliários, originadas principalmente de operações relacionadas com:
Os créditos que lastreiam essas emissões podem ser originados por instituições financeiras por meio de operações de financiamento ou por empreendedores que atuam nos setores imobiliários, interessados em antecipar o recebimento dos valores dos quais são credores.
Emissões com Lastro Corporativo são CRI cujo pagamento está atrelado a um contrato ou título de crédito de responsabilidade de um único devedor. Para estruturar essas operações, sociedades securitizadoras adquirem o contrato ou o título de crédito emitido por esses devedores. São exemplos mais comuns dessas operações:
- built to suit: locação de imóveis construídos especificamente para atender as especificações definidas pelo futuro locatário;
- sale and leaseback: acordo comercial pelo qual a propriedade é, simultaneamente, vendida e alugada de volta ao proprietário; e
Recebíveis são títulos que representam um direito de crédito originário de uma venda a prazo de bens, serviços ou operações imobiliárias.
Securitizar é transformar direitos creditórios, como os provenientes das vendas a prazo nas atividades comerciais, financeiras ou prestação de serviços, em títulos negociáveis no mercado. O CRI é uma securitização de direitos creditórios originados nos financiamentos imobiliários.
A securitização pode ser estruturada em diferentes formatos. Em uma possível forma, o processo se inicia com um financiamento imobiliário, em que determinado cliente assume a obrigação de uma dívida. Essa dívida origina direitos creditórios à instituição financiadora. Em seguida, cria-se uma estrutura de securitização, como uma companhia securitizadora (os Fundos de Investimento em Direitos Creditórios – FIDC, também têm sido utilizados).
Essas sociedades, então, adquirem os direitos creditórios com um desconto e os vinculam à emissão de uma série de CRI, que são lançados no mercado para captação de recursos junto aos investidores. Os clientes originais dos financiamentos efetuam os pagamentos a determinado banco ou incorporadora, que os repassa à securitizadora. Esses recursos são, então, utilizados para o pagamento aos investidores dos CRI. Todas as condições, assim como as características da operação, são lavradas em um termo de securitização.
O objetivo da operação de securitização de recebíveis é permitir uma empresa obter os recursos sem comprometer o seu limite de crédito junto aos credores e sem prejudicar os índices de endividamento em seu balanço. É um processo em que uma série de ativos financeiros e não financeiros são agrupados na forma de títulos e negociados com investidores. Esse sistema permite que qualquer fluxo de caixa possa ser securitizado, até mesmo receitas futuras.
Na forma clássica destas operações cria-se uma SPC ou uma SPE (empresa de propósito específico ou Special Purpose Company) cujo objetivo será exclusivamente adquirir os recebíveis da empresa que a constituiu (emissão de debêntures).
Os recebíveis são antecipados por emissões de lotes de CRI ou LCI, conforme regulamento do BACEN e da CVM. Quando acontecer o vencimento ou o resgate das debêntures e dos CRI, ambas se estinguem automaticamente.
Nomeia-se um agente fiduciário (administrador), que será responsável pela gestão de caixa da SPE. A empresa com recebíveis pulverizados contrata um auditor independente para auditar a SPE e o trabalho do administrador.
No caso de falência da incorporadora e/ou construtora, os recebíveis da empresa de SPE não entrarão na massa falida, pois foram cedidos à SPE pela construtora numa etapa anterior à decretação da falência. As debêntures e os CRI são liquidados antecipadamente com os recursos provenientes do fluxo de recebíveis da SPE.
Por: Delmison Johnny Vivan (johnny.vivan@finanblue.com.vc)
Executivo de carreira com 25 anos de atuação no mercado financeiro e de capitais, registrado por “Honoris Causa” desde 2.011 como Consultor na CVM sob nº 655-6.